Si vives en una comunidad de vecinos, seguramente en alguna ocasión se ha planteado quién debe hacerse cargo del mantenimiento de determinados elementos. Por ejemplo, en tu comunidad de vecinos varios propietarios solicitan incluir en el orden del día el pintado de los barrotes de los balcones pero…¿A quién le corresponde esta tarea de mantenimiento?, ¿a los propietarios o a la comunidad?.
Podemos simplificar la respuesta planteando una nueva pregunta: ¿Los balcones son elementos comunes o privativos?. Un planteamiento de vital importancia a la hora de saber quién debe hacerse cargo del mantenimiento, reparación, obras o modificación. Así, los balcones son elementos comunes del edificio salvo que expresamente se definan como privativos en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal.
En este sentido, el art. 396 CC – EDL 1889/1 establece una relación de cuáles son los elementos comunes necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privativa:
“…son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas…”
Por lo tanto, no cabe duda de que la Ley parte de la base de que los balcones son elementos comunes por naturaleza, y las barandillas pueden incluirse en el concepto de revestimientos exteriores.
Una vez resulta la primera cuestión, ahora averiguaremos a quién le corresponden el mantenimiento de los mismos así como los gastos que ello conlleva. La sentencia Audiencia Provincial de Cantabria de 7 de mayo de 1998 –EDJ 1998 /16571- afirmó que “los petos, muros o barandillas que cierran esos balcones, que constituyen delimitación del espacio privativo, pero también del inmueble mismo y forman parte inseparable de su fachada…forman parte de la fachada misma, gozando así de igual protección que esta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones e incumbiendo a la Comunidad, y no a cada propietario, su conservación y, en su caso, reparación o sustitución”.
En la misma línea, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 25 de abril de 2013 puede leerse que: “En lo que respecta a los gastos relativos a las reparaciones de las terrazas y balcones, debe partirse de la consideración que tienen dichos elementos, puesto que de no tratarse de elementos comunes al inmueble, no alcanzaría a la apelante la obligación de pago de los gastos de reparación. y así se evidencia, del título constitutivo que consta en autos que en su artículo tercero se relacionan los elementos privativos de los distintos inmuebles, entre los que no se encuentran las terrazas de las viviendas”.
Así, partiendo de estas dos sentencias como ejemplo, podemos concluir afirmando que son elementos que afectan a la estética conjunta de la fachada, por lo que la comunidad debe encargarse de su mantenimiento, pintura, reparación o sustitución. Por lo tanto, el gasto del mismo no debe asumirlo el propietario individualmente sino la comunidad en su conjunto.
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